Chuyên gia bất động sản cho rằng, hoạt động cho thuê văn phòng sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm 2022. Do đó, phân khúc văn phòng sẽ trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản.
Sau thời gian dài ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, thị trường văn phòng đang nhanh chóng hồi phục với nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung hạn chế.
Theo báo cáo thị trường của Savills quý 1/2022, thị trường cho thuê văn phòng tại TP.HCM giữ mức ổn định với công suất thuê trung bình đạt 90% và giá thuê ở mức 716.000 đồng/m2/tháng. Trong khi các văn phòng Hạng A và B giảm 1% công suất thì văn phòng Hạng C tăng 1% so với quý trước, đạt 91%.
Hiện nay, phân khúc cho thuê văn phòng có độ tăng trưởng tích cực trở lại với lượng tiêu thụ đạt 16.500 m2, cao hơn lượng tiêu thụ 1.500 m2 trong quý 4/2021. Mức tăng trưởng tích cực này đến từ sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế TP.HCM sau đại dịch.
Còn tại thị trường văn phòng Hà Nội, công suất vừa qua tăng 2% theo quý, một phần nhờ vào sự cải thiện đến từ Hạng A. Đến cuối năm 2022, sáu dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội phụ thuộc chính vào nguồn cung tương lai của thị trường. Đặc biệt, khách thuê doanh nghiệp đang chú ý tới chất lượng văn phòng như văn phòng xanh và xem xét thích ứng với quá trình chuyển đổi từ mô hình làm việc truyền thống sang mô hình làm việc kết hợp.
“Khách thuê sẽ có những lựa chọn về văn phòng hạng A mới chất lượng cao bắt đầu từ cuối năm nay, chủ yếu sẽ đến từ khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình, và Tây Hồ. Các dự án mới sẽ cạnh tranh mạnh với các tòa nhà hiện hữu về chất lượng, dịch vụ, và giá cả. So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Song, với các lợi thế về giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt và ngày càng có nhiều toà nhà chất lượng cao, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM.
Theo bà Minh có hai yếu tố chính mang đến cơ hội cho thị trường văn phòng và ảnh hưởng tới quyết định thuê mặt bằng của khách thuê doanh nghiệp. Thứ nhất, yếu tố văn phòng xanh. Văn phòng trong các toà nhà với chứng chỉ xanh sẽ ngày càng có nhiều lợi thế cạnh tranh, khi khách thuê đang dần tìm đến những văn phòng chất lượng ở những vị trí đắc địa, đồng thời có những thay đổi đáng kể trong không gian bàn làm việc. Thay thế cho những không gian làm việc truyền thống sẽ là các không gian làm việc mới góp phần bảo vệ môi trường cũng như tăng năng suất làm việc, thu hút và giữ chân nhân tài.
Thứ hai, một điểm đáng lưu ý của thị trường văn phòng hạng A sau đại dịch Covid-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình làm việc kết hợp (hybrid working) và mô hình làm việc linh hoạt (agile working). Có thể thấy rằng các giao dịch lớn trên thị trường nằm ở nhóm khách hàng phân phối, CNTT & Truyền thông, sản xuất, tài chính, bất động sản, tư vấn, chăm sóc sức khỏe. Phần lớn các công ty trong số các nhóm này là đều đang có xu hướng áp dụng mô hình làm việc kết hợp và linh động. Hai mô hình này hoàn toàn khác mô hình văn phòng chia sẻ (co-working). Với co-working, các công ty khác nhau (khách thuê) cùng chia sẻ một mặt bằng, cùng sử dụng các tiện ích chung như lễ tân, bảo vệ, dịch vụ vệ sinh. Mặc dù mô hình co-working được nhắc đến nhiều nhưng vẫn tồn tại những hạn chế nhất định, chỉ phù hợp với nhóm các công ty khởi nghiệp, các công ty làm việc theo dự án, hoặc những công ty tìm văn phòng ngắn hạn.
Chuyên gia cũng dự báo hoạt động của thị trường văn phòng trong năm 2022 sẽ vô cùng nổi bật, đây sẽ trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản. Trong đó, lượng giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp công nghệ, bảo hiểm, tài chính, bất động sản.
Nắm giữ lợi thế về vị trí, tiềm năng kinh tế du lịch, hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ cùng chính sách kêu gọi đầu tư hấp dẫn,… Bà Rịa – Vũng Tàu đang trở thành điểm sáng trong thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài và thuộc top dẫn đầu nhóm thu hút vốn FDI trên cả nước.
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Bà Rịa – Vũng Tàu xác định thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp là giải pháp mũi nhọn để đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Với những chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, Bà Rịa – Vũng Tàu đã trở thành điểm đến và dừng chân của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
Đầu tháng 5/2022, các nhà đầu tư gồm Tập đoàn khí Quốc gia Hàn Quốc Kogas, Tập đoàn Dầu khí Quốc gia PTT Thái Lan và Công ty CUIYC Singapore đã khảo sát thực hiện dự án tại các KCN trên địa bàn tỉnh trong các lĩnh vực như năng lượng, thực phẩm, nông sản, kho lạnh và quản lý số liệu. Trước đó, ngày 4/4, Tập đoàn Adani (Ấn Độ) cũng đến thăm và tìm kiếm cơ hội hợp tác trong lĩnh vực năng lượng và cảng biển tại Bà Rịa – Vũng Tàu.
Ngoài 2 tập đoàn trên, từ đầu năm đến nay đã có hơn 10 nhà đầu tư FDI đến khảo sát, làm việc và tìm kiếm cơ hội đầu tư tại tỉnh. Hầu hết các dự án đều có mức đầu tư lớn từ 1-2 tỷ USD.
Đặc biệt, tháng vào tháng 9/2021, trong chuyến công du Mỹ của Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc, Tập đoàn Quantum (Mỹ) mong muốn được đầu tư 20-30 tỷ USD vào Việt Nam. Trong đó, Bà Rịa – Vũng Tàu là địa bàn trọng điểm mà tập đoàn mong muốn đầu tư nhiều dự án như: Nhà máy điện Long Sơn (trị giá khoảng 5 tỷ USD); các dự án đầu tư hạ tầng với tầm nhìn dài hạn tại cảng Long Sơn… Theo các chuyên gia, dự báo dòng vốn FDI vào Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ khởi sắc. Những dự án lớn này có thể đưa tổng vốn đầu tư FDI của tỉnh vươn lên thứ 2 cả nước.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính từ đầu năm đến nay, toàn tỉnh đã có 9 dự án đầu tư được cấp mới với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 155 triệu USD, cao gấp 2,83 lần so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, 4 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 98 triệu USD, chiếm tỷ lệ 63% tổng số vốn đầu tư. Lũy kế đến tháng 5/2022, toàn tỉnh có 425 dự án FDI.
Ngoài ra, tại các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh cũng có nhiều dự án tăng vốn đầu tư, hoặc đầu tư mở rộng với hơn 1.570 tỉ đồng và 54,59 triệu USD. Hiện nay, các khu công nghiệp của tỉnh có 515 dự án đầu tư còn hiệu lực, trong đó 252 dự án trong nước và 263 dự án đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, hiện tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có 124 dự án FDI có vốn đầu tư Hàn Quốc, với tổng số vốn đăng ký là 5,026 tỷ USD, trong đó 70% vốn đăng ký vào các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.
Theo đánh giá của các cơ quan chức năng, những điểm sáng trong thu hút vốn FDI thời gian qua cho thấy những nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh theo hướng tạo ra nhiều giá trị hơn nữa, chuẩn bị các điều kiện sẵn sàng đón làn sóng đầu tư mới. Bà Rịa – Vũng Tàu có nhiều tiềm năng, thế mạnh về vị trí địa lý, đất đai và giao thông thuận tiện. Đây thật sự là điều kiện tốt để có thể tăng cường hơn nữa thu hút đầu tư nước ngoài.
Đẩy mạnh đầu tư hạ tầng để thu hút đầu tư, BĐS hưởng lợi
Bà Rịa – Vũng Tàu là khu vực đầu tàu kinh tế của Việt Nam, đóng góp đến 33% GDP của cả nước. Hiện tỉnh đã quy hoạch và đầu tư 15 khu công nghiệp với diện tích 8.510ha và 53 bến cảng tổng hợp, cảng container. Để tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là vào lĩnh vực sản xuất hàng xuất khẩu, trong thời gian tới, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tiếp tục thu hút đầu tư vào công nghiệp, phát triển các loại hình kinh tế dịch vụ và ưu tiên đẩy mạnh phát triển các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.
Trong đó, điển hình như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu với tổng mức đầu tư khoảng 17.837 tỷ đồng, đường vành đai 4, dự án đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu, cầu Phước An, dự án Trung tâm Logistic Cái Mép Hạ với tổng mức đầu tư khoảng 19.200 tỷ đồng,… Ðây là các dự án sẽ giảm tải cho Quốc lộ 51, kết nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Long Thành về TP HCM và các địa phương khác.
Ngoài các dự án lớn được Chính phủ đầu tư, trong giai đoạn 2021 – 2025 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến sẽ triển khai tới 42 công trình và dự án trọng điểm với nguồn vốn đầu tư lên đến hàng chục tỷ USD để phát triển kinh tế, xã hội. Bên cạnh đó, theo quy hoạch đã được phê duyệt, trong tương lai gần Bà Rịa-Vũng Tàu sẽ có 3 sân bay bao gồm sân bay Côn Ðảo, sân bay chuyên dùng Ðất Đỏ, sân bay Gò Găng.
Khi các tuyến đường cao tốc, đường vành đai được hoàn thành sẽ không chỉ giúp công nghiệp, logistics, cảng biển phát triển mà hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ các dự án bất động sản. Trong đó, bất động sản các khu vực như Phú Mỹ, TP. Bà Rịa, huyện Châu Đức và huyện Xuyên Mộc sẽ sôi động nhất vì tại các địa phương này có sự phát triển mạnh mẽ về công nghiệp dẫn tới nhu cầu nhà ở lớn.
Đặc biệt, tiềm năng tăng giá của BĐS tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu còn lớn vì so với mặt bằng chung trong khu vực, giá BĐS tại địa phương này vẫn còn khá thấp. Đây là những yếu tố sẽ tạo đà cho bất động sản các khu vực này “cất cánh”.
Chính phủ đã ban quyết định số 721/QĐ-TTg về quản lý đất đai nhằm đơn giản hóa thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 16-6 vừa qua.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung được đơn giản hóa theo Quyết định số 721/QĐ-TTg do Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký vào ngày 16/6 vừa qua về phê duyệt phương án cắt giảm, đơn giản hóa hai quy định về quản lý đất đai liên quan đến hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Nội dung nổi bật của Quyết định tập trung vào đơn giản hóa 2 thủ tục gồm: Đơn giản hóa thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Mẫu hóa Văn bản về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.
Theo đó, với thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở, bổ sung hình thức thực hiện thủ tục này theo phương thức điện tử tùy thuộc điều kiện cụ thể về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai đang quản lý tại địa phương.
Bên cạnh đó, thực hiện kết nối, chia sẻ dữ liệu, liên thông điện tử giữa các cơ quan thuế, tài nguyên và môi trường, kho bạc, Bộ phận Một cửa, ngân hàng hoặc tổ chức cung cấp dịch vụ trung gian thanh toán để cho phép cá nhân, tổ chức thanh toán trực tuyến nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống thanh toán trực tuyến của Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Quyết định cũng chỉ ra lý do là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục cũng như góp phần rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục so với việc thực hiện thủ tục theo phương thức truyền thống.
Việc kết nối, chia sẻ dữ liệu là hoàn toàn khả thi dựa trên các hệ thống thông tin đã sẵn sàng như: Hệ thống thanh toán trực tuyến của Cổng Dịch vụ công quốc gia; cơ sở dữ liệu thuế; hệ thống một cửa điện tử của 63 tỉnh, thành phố đã kết nối, tích hợp với Cổng Dịch vụ công quốc gia,.. đồng thời, việc này đã thực hiện thành công đối với thanh toán trực tuyến nghĩa vụ tài chính trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân đối với thuế, lệ phí trước bạ trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Về thủ tục chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, trong thành phần hồ sơ, mẫu hóa Văn bản về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Lý do là bảo đảm rõ ràng, minh bạch, áp dụng chung thống nhất, tránh yêu cầu tùy tiện của cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính.
Với thủ tục này, thực hiện kết nối, chia sẻ dữ liệu, liên thông điện tử giữa các cơ quan thuế, tài nguyên và môi trường, kho bạc, Bộ phận Một cửa, ngân hàng hoặc tổ chức cung cấp dịch vụ trung gian thanh toán để cho phép cá nhân, tổ chức thanh toán trực tuyến nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống thanh toán trực tuyến của Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Lộ trình thực hiện đơn giản hóa 2 thủ tục nêu trên là từ năm 2022-2025.
Trong danh sách dự án kêu gọi đầu tư, có nhiều dự án thuộc hạng mục dự án chỉnh trang đô thị và xây dựng nhà ở, tái định cư.
UBND TP.HCM vừa chấp thuận danh mục dự án kêu gọi đầu tư của TP.HCM năm 2022 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, đề xuất gồm 197 dự án với tổng vốn đầu tư 943.937 tỷ đồng, tương đương 42,897 tỷ USD.
Trong đó có nhiều dự án thuộc hạng mục dự án chỉnh trang đô thị và xây dựng nhà ở, tái định cư, gồm:
Khu đô thị Hiệp Phước tại huyện Nhà bè với diện tích 1.354ha. Mục tiêu dự án đáp ứng yêu cầu di dời hệ thống cảng trên sông Sài Gòn, góp phần sắp xếp lại, xây dựng mới và phát triển hệ thống cảng biển TP.HCM phù hợp với sự phát triển chung của thành phố; Xây dựng khu đô thị gắn với cảng biển, phát triển không gian đô thị và cơ sở hạ tầng, kết nối với toàn thành phố và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tạo điều kiện mở rộng không gian đô thị TP.HCM ra biển.
Khu phức hợp trung tâm thương mại, dân cư, công viên phía Bắc đường Tạ Quang Bửu, phường 4, quận 8 với diện tích 14,7ha. Tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng.
Dự án khu phức hợp 621 Phạm Văn Chí, phường 7, quận 6, với diện tích 22,78ha bao gồm căn hộ, thương mại – dịch vụ và các hoạt động dịch vụ khác. Tổng mức đầu tư 16.382 tỷ đồng.
Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ (khu 701/2 Kinh Dương Vương, phường 12, quận 6) với tổng mức đầu tư 359 tỷ đồng.
Khu nhà ở thương mại dịch vụ gồm 7 lô đất thuộc Khu chức năng số 3 (lô 4-3, 4-4,4-5,4-12,4-13,4-14,4-17) tại Thành phố Thủ Đức với diện tích 61.218m2.
Dự án khu trung tâm thương mại và dân cư khu vực phía Tây thành phố tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh với diện tích 239,9ha.
Dự án xây dựng nhà ở Điện lực Bình Chánh tại huyện Bình Chánh với diện tích 18,79ha gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.
Dự án đầu tư xây dựng khu trung tâm dân cư Tân Tạo – khu B, phường tân tạo A, Bình Tân với diện tích 145,68ha.
Xây dựng khu dân cư đô thị mới, dịch vụ thương mại, kết hợp du lịch giải trí – khu dân cư đô thị xã Tân Hiệp huyện Hóc Môn với diện tích 290,18ha.
UBND TP.HCM giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện công bố danh mục dự án kêu gọi đầu tư của TP.HCM năm 2022 và báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư theo quy định.
Chuỗi dự án nâng cao hạ tầng và việc hoàn thiện tháo gỡ các điểm nghẽn giao thông tại khu vực Nam TP HCM, hứa hẹn tạo thay đổi lớn cho diện mạo khu vực.
Quận 7 đang dần được định vị thành một khu vực tập trung về tài chính – thương mại của TP HCM, bên cạnh quận 1. Với vị trí chiến lược, là cửa ngõ giao thông quan trọng, có khu chế xuất lớn và cảng hàng hóa hoạt động hiệu quả, quận 7 đang phát triển mạnh sau hơn 25 năm thành lập.
Sự phát triển nhanh chóng khiến mật độ dân số của khu Nam tăng cao. Giao thông ở khu vực quá tải, trong đó nhiều tuyến đường kết nối khu Nam với trung tâm thành phố như Nguyễn Tất Thành, Huỳnh Tấn Phát thường xuyên xảy ra hiện tượng tắc nghẽn.
Trung tâm tài chính quốc tế ven sông dần thành hình
Trong bối cảnh đó, để hiện thực hóa tầm nhìn đưa TP HCM thành đô thị thông minh trong giai đoạn ngắn hạn và trung hạn, hạ tầng đô thị Nam Sài Gòn nói chung và quận 7 nói riêng sẽ có nhiều thay đổi trọng yếu nhằm giải tỏa các nút thắt về giao thông.
Đơn cử, cầu Bến Nghé (cầu Thủ Thiêm 4) – dự án hạ tầng có tổng vốn đầu tư đến 5.300 tỷ đồng dự kiến được khởi công giai đoạn 2022-2023. Cây cầu sẽ là mối nối giữa hai khu trung tâm tài chính quốc tế dẫn đầu cả nước là Thủ Thiêm và Nam Sài Gòn. Khi cầu hoàn thành, thời gian di chuyển từ khu đô thị quận 7 và trung tâm Thủ Thiêm sẽ được rút ngắn.
Cũng trong giai đoạn 2022-2025, cầu Cần Giờ có tổng chiều dài 3,9 km cũng sẽ được đầu tư với nguồn kinh phí khoảng 10.000 tỷ đồng, thay thế phà Bình Khánh, tăng tính kết nối giữa khu lõi trung tâm khu Nam TP HCM với các điểm du lịch biển, sinh thái, đồng thời mở thêm một cung đường mới cho nhóm xe trọng tải nặng tiếp cận khu vực cảng biển.
Ngoài ra, giao thông quận 7 sẽ tiếp tục được cải thiện khi hoạt động nâng cấp nhiều tuyến đường trục đang được triển khai. Gần nhất, trong quý II năm nay, dự án nâng cấp và mở rộng đường Nguyễn Văn Linh từ 6 lên 10 làn xe sẽ hoàn thành. Tại cửa ngõ quận 7, sau gần hai năm khởi công, hầm chui tại giao lộ Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ hoàn thiện hơn 60% khối lượng công việc, dự kiến nhánh hầm đầu tiên sẽ đưa vào vận hành cuối năm nay.
Nhịp cầu mở đà tăng giá
Đánh giá về chiến lược “nối cầu, mở đường” này, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa – Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP HCM cho hay, hàng loạt hoạt động hạ tầng được đẩy mạnh minh chứng cho việc quận 7 cũng như khu Nam Sài Gòn chuẩn bị bước sang chu kỳ phát triển thứ hai.
Theo đó, chu kỳ thứ nhất bắt đầu năm 1992 khi vùng đất Nam Sài Gòn được chọn để đặt khu đô thị kiểu mẫu hàng đầu Việt Nam. Chu kỳ phát triển thứ hai khi thành phố chuyển trục phát triển hướng ra biển Đông, quận 7 nói chung và Nam Sài Gòn được dự báo sẽ trở thành khu đô thị mang màu sắc của trung tâm tài chính quốc tế ven sông – hỗn hợp đa chức năng gồm thương mại, dịch vụ, khoa học, công nghiệp sạch, giáo dục, giải trí và nghỉ dưỡng, tương tự như hình mẫu thành công trên thế giới Manhattan (Mỹ), Zurich (Thụy Sĩ), Yeoui-dong (Hàn Quốc)…
“Nơi nào được quy hoạch xây dựng hạ tầng đô thị và hạ tầng kinh tế, đồng nghĩa với bất động sản cũng hưởng lợi”, ông Hòa nhấn mạnh.
Theo công cụ định giá bất động sản của Propzy, tính từ năm 2018-2019, thời điểm các dự án hạ tầng được khởi công, giá mỗi m2 đất tại đường Huỳnh Tấn Phát đã tăng từ 55 triệu đồng một m2 lên mốc 80 triệu đồng một m2, tức mức tăng mỗi năm đến 20%.
Mới phong thanh nghe tin Quốc hội thảo luận các dự án đường vành đai, giá đất khu vực này đã “dậy sóng”. Chính vì vậy, các đại biểu Quốc hội cho rằng, cần quy hoạch khu vực hai tuyến đường vành đai để thu hồi lại các giá trị địa tô tăng lên, không lãng phí…
Tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khoá XV, ngày 10/6, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội tiến hành thảo luận về chủ trương đầu tư dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội và dự án đường Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh.
KHÔNG CHỈ LÀ HÀNH LANG GIAO THÔNG, MÀ LÀ HÀNH LANG KINH TẾ
Tiếp thu các ý kiến sâu sắc, xác đáng của các đại biểu Quốc hội, trong đó tập trung về giải phóng mặt bằng, quy mô, phân kỳ đầu tư, hình thức đầu tư, nguồn vốn, khả năng hấp thụ vốn, báo cáo đánh giá tác động môi trường, việc tăng công suất là khai thác các vật liệu thi công…, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, các ý kiến này sẽ được tiếp thu và tiếp tục làm rõ trong báo cáo khả thi và trong quá trình tổ chức triển khai.
Làm rõ về tính cấp thiết, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng khẳng định vai trò, vị trí quan trọng của cả hai dự án đối với hai vùng kinh tế trọng điểm của cả nước, giải quyết được điểm nghẽn về quy hoạch không gian của đô thị, về hạ tầng giao thông của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.
Mặt khác, chủ trương của Đảng, Nghị quyết của Quốc hội coi là hạ tầng là một trong ba chiến lược đột phá để phát triển.
Trong thời gian qua, Chính phủ chỉ đạo rất quyết liệt trong công tác chuẩn bị và lần này được Quốc hội ủng hộ, tạo điều kiện cho các cơ chế, chính sách đặc thù để Chính phủ, các bộ, các ngành, địa phương có thể thực hiện được đồng bộ nhiều dự án giao thông quan trọng.
Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết thêm, mục đích các dự án lần này có sự thay đổi về cách tiếp cận.
Theo đó phải đảm bảo được tính kết nối vùng, liên kết vùng, giảm ùn tắc, ô nhiễm; phải mở rộng được không gian phát triển cho hai thành phố và cho cả vùng; phải nâng cao được sức cạnh tranh và phải biến các vành đai trở thành một động lực cho phát triển.
“Mục tiêu không chỉ để hình thành một tuyến hành lang giao thông mà phải biến nó thành một hành lang kinh tế, phải phát triển theo quy hoạch và thu hồi lại các giá trị địa tô tăng lên, đảm bảo giá trị địa tô được chia ra làm cho Nhà nước – nhà đầu tư – người dân đảm bảo hài hòa lợi ích”.
“Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng.”
Về giải phóng mặt bằng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, lần này cần phải tập trung để đẩy nhanh tiến độ và có những giải pháp để bảo đảm hiệu quả cao để không phải điều chỉnh dự án, không tăng tổng mức, không làm xáo trộn vào sự ổn định và đối với người dân.
Đồng thời, “chính sách đền bù ở vùng giáp ranh thì cần phải có một hướng dẫn để đảm bảo không có khiếu kiện, phải quản lý chặt chẽ để mà không có sự tái lấn chiếm như các đại biểu Quốc hội nêu”, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng lưu ý.
Về quy mô dự án, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư làm rõ, đối với Vành đai 4 vùng Thủ đô quy mô quy hoạch là 6 làn xe và Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh quy mô 8 làn xe. Thiết kế như vậy là căn cứ vào nhu cầu và khả năng cân đối vốn của của giai đoạn 1.
Về việc chưa làm làn dừng khẩn cấp, Bộ trưởng làm rõ, nếu làm thêm làn dừng khẩn cấp sẽ ảnh hưởng đến cân đối nguồn vốn. Do đó, trong quá trình lập dự án, thiết kế dự án cũng tính toán các điểm dừng phù hợp đảm bảo không bị ách tắc giao thông và vẫn đảm bảo trong điều hành, đồng thời sẽ tăng cường điều hành giao thông minh để đảm bảo được hiệu quả và an toàn giao thông.
Về hình thức đầu tư, chủ trương đầu tư là xã hội hóa, kêu gọi các nguồn lực của xã hội để tham gia cùng Nhà nước để đầu tư hạ tầng.
Vành đai 4 vùng Thủ đô thu hút được các nhà đầu tư có tiềm năng.
Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh mặc dù có nghiên cứu đầu tư PPP nhưng chưa thu hút được nhà đầu tư trong khi đây là dự án có tính cấp bách, quan trọng, trông chờ vào đầu tư tư nhân là rất khó do đó chuyển sang đầu tư công.
Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng làm rõ sự khác nhau về suất đầu tư giữa hai dự án; về nguồn vốn và khả năng hấp thụ vốn; về các cơ chế, chính sách trong quá trình thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ; việc nâng công suất lên 50% đối với khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thi công; về chỉ định thầu đối với các gói thầu tư vấn di dời các công trình hạ tầng hay xây dựng, tái định cư; việc quản lý chặt chẽ quỹ đất ở hai bên đường từ quy hoạch cho đến quản lý, khai thác, đấu thầu, thu tiền về cho nhà nước, phát triển cho bài bản, đúng quy hoạch.
KHÔNG LÃNG PHÍ QUỸ ĐẤT HAI BÊN
Đồng tình với tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và các ý kiến của nhiều đại biểu về sự cần thiết phải xây dựng đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô Hà Nội và đường Vành đai 3 TP.Hồ Chí Minh, Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội nhấn mạnh, việc hình thành các tuyến đường này không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, giảm đi áp lực về giao thông cho các đô thị trung tâm, đồng thời tạo nên một sự kết nối về không gian phát triển cho cả vùng.
Khẳng định ý nghĩa của các tuyến đường này khi được xây dựng không chỉ phát triển cho vùng mà còn phát triển cho lưu thông hàng hóa trong cả nước, do đó, những tuyến đường này được đưa vào kế hoạch phát triển ở giai đoạn 2010 và 2020. Tuy nhiên, do khó khăn nguồn lực cho nên đến thời điểm này mới có điều kiện xem xét.
Chính vì vậy, theo đại biểu Hoàng Văn Cường không có lý do gì trì hoãn thêm nữa.
“Khi các tuyến đường này hình thành thì các lân cận quanh đường sẽ hình thành lên các trung tâm đô thị, các trung tâm thương mại, các trung tâm phân phối. Đây chính là một nguồn lực rất lớn cho quá trình phát triển ở các vùng, đại biểu nêu rõ”, đại biểu Hoàng Văn Cường khẳng định.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, đường Vành đai 4 vùng Thủ đô và đường Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh đều là đường cao tốc nhưng khác hoàn toàn với các tuyến đường cao tốc khác mà đây là cao tốc của vành đai.
Đại biểu cho biết thêm, thời gian qua khi mới chỉ nghe nói Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận về tuyến đường này thì giá đất đai ở khu vực này sôi động lên và giá tăng lên rất nhiều lần.
Đại biểu cho rằng nếu không có biện pháp khai thác thì nguồn lực này sẽ bị lãng phí.
Do đó, cùng với việc phê duyệt chủ trương xây dựng tuyến đường này, đại biểu đề nghị Chính phủ nên đề xuất với Quốc hội có một cơ chế đặc thù để khai thác nguồn lực này.
Theo đó, cơ chế này được thực hiện theo phương thức là cùng với việc quy hoạch chi tiết xây dựng các tuyến đường vành đai này thì nên quy hoạch đồng thời khu vực hai bên đường này để hình thành nên các khu đô thị hiện đại, các trung tâm thương mại, các trung tâm phân phối, các trung tâm trung chuyển hàng hóa và các hệ thống đường không chỉ là đường song hành mà kể cả các hệ thống đường kết nối trong khu vực.
“Khi tiến hành đấu thầu các dự án này sẽ có được các khu đô thị hiện đại, khai thác nguồn lực và tránh tình trạng phát triển tự phát”, Đại biểu đoàn TP. Hà Nội gợi ý.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng lưu ý đến công tác giải phóng mặt bằng ngay một lần toàn bộ các phần diện tích đất đai là dự trữ cho phát triển các công trình hạ tầng trong tương lai, hay về phương thức đầu tư đại biểu đánh giá cao khi Hà Nội kêu gọi được các nhà đầu tư tham gia vào dự án.
Cùng chung quan điểm, Đại biểu Trương Trọng Nghĩa – Đoàn TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng cần nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm quốc tế về khai thác quỹ đất hai bên đường cao tốc
Phát biểu tranh luậntại hội trường, đại biểu Trương Trọng Nghĩa cho rằng, việc cho phép Thủ tướng quyết định chỉ định thầu, về mặt pháp lý, quyền này vẫn thuộc về Thủ tướng, Thủ tướng có thể ủy quyền theo nhu cầu cụ thể. Nếu có vấn đề phát sinh thì Chủ tịch các Ủy ban tỉnh, thành cũng phải có chế độ báo cáo về việc thực hiện như thế nào.
Đại biểu Trương Trọng Nghĩa nhận thấy, điều này không có nghĩa là giao việc này cho Chủ tịch UBND tỉnh, thành. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, chưa chắc Chủ tịch các UBND tỉnh thành mặn mà, do đó, sẽ có xu hướng giao hết cho Thủ tướng. Đại biểu Trương Trọng Nghĩa nêu vấn đề để hiểu tình trạng hiện nay và thúc đẩy, cải thiện quá trình này.
Đại biểu Trương Trọng Nghĩa-Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh
Liên quan đến vấn đề khai thác quỹ đất hai bên đường cao tốc, qua khảo sát ở nước ta và nhiều nước khác, đại biểu Trương Trọng Nghĩa nêu dẫn chứng về việc khai thác quy đất hai bên đường cao tốc không đúng sẽ gây mất an toàn, ô nhiễm tiếng ồn. Nhiều quốc gia phải xây bức tường trên đường cao tốc để ngăn cách với các khu dân cư.
Do đó, đại biểu Trương Trọng Nghĩa đề nghị việc khai thác quỹ đất xung quanh hai bên đường cao tốc cần phải nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm quốc tế, học tập các nước.
“Thông thường các nước làm những đường thoát vào trong đó mấy trăm mét thì mới có một khu siêu thị, khu dân cư, còn các đường cao tốc thì chỉ cho phép các trạm xăng, các điểm dừng chân, ăn uống nhẹ, chứ không cho phép các khu dân cư mở để cắm vào con đường cao tốc như cách chúng ta làm hiện tại”, đại biểu nêu rõ.
Giá thị trường bất sản căn hộ đang tăng cao trong bối cảnh nguồn cung chưa thích ứng kịp với nhu cầu của thị trường, đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ số lượng người tìm thuê tăng vọt
Các tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Tp.HCM đã sôi động trở lại nhờ vào chính sách mở cửa thị trường khi dịch bệnh được kiểm soát.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số lượng doanh nghiệp thành lập mới cao kỷ lục, đạt 15.000 doanh nghiệp chỉ trong tháng 4. Nếu tính cả số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, số doanh nghiệp tham gia thị trường trong tháng 4 gấp hơn 2 lần so với doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.
Đây là những dấu hiệu tích cực cho thấy hoạt động kinh tế đang sống động trở lại. Nhu cầu chỗ ở của người dân vì thế cũng tăng cao.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thống kê từ các văn phòng môi giới nhà đất cho thấy số lượng người hỏi thuê nhà/phòng tại các khu chung cư đã tăng vọt, đặc biệt tại Tp.HCM. Với nhu cầu tăng cao, các hợp đồng thuê nhà trước đó (có thời hạn thông thường 1 năm) đều được ký với mức giá tăng tới 10% hoặc hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn, CEO batdongsan.com.vn cho biết trong quý I/2022, mức độ quan tâm tới căn hộ cho thuê tại Tp.HCM tăng vọt (so với cùng kỳ 2021). Nguyên nhân là vì nhiều khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ ở. Bên cạnh đó, lượng khách chuyên gia quốc tế trở lại làm việc cũng làm gia tăng nhu cầu thị trường vào phân khúc này.
Tuy nhiên, trong khi lượng cầu lớn thì nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM lại giảm mạnh. Ước tính, các tháng vừa qua, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021.
Được biết, nguồn cung mới tại Tp.HCM trong quý vừa qua chủ yếu đến từ 4 dự án Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort) – Tp.Thủ Đức, Akari City Phase 2 – quận Bình Tân, Masteri Centre Point – Tp.Thủ Đức, Picity High Park – quận 12. Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung cấp và có mức giá bán trung bình 2.500 USD/m2 (tương đương 57,1 triệu đồng).
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 – 7%. Sang quý I/2022, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng khoảng 3% so với cuối năm 2021.
Đại diện VARS cho biết, đơn vị nhận thấy thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân. Đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.
“Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Tp.HCM đều nằm ở các quận/ huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai” – VARS dự báo.
Thiết lập giá mặt bằng mới
Theo Tạp chí Tài chính , giống như Tp.HCM, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội Hà Nội ở các phân khúc và vị trí đều thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, giá chung cư ở Thủ đô đã tăng từ 5% – 8% so với giá bán trung bình năm 2021.
Nếu như cách đây 2 năm, căn hộ khu vực trung tâm Cầu Giấy, Thanh Xuân.. được chào bán ở khoảng 30 – 40 triệu/m2 thì đến nay mặt bằng giá đã tăng lên tới 45 – 60 triệu/m2.
Đáng chú ý, Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh… là những khu vực còn nhiều quỹ đất hơn nhưng cũng đang có xu hướng tăng giá nhà ở lên mức tiệm cận với vùng trung tâm. Cụ thể, giá căn hộ trước đây từ 18 – 20 triệu/m2 thì nay đã đạt mức trên 30 triệu/m2.
Theo khảo sát tại một số dự án, chung cư The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng, Cầu Giấy) đã được điều chỉnh tăng giá 2 lần kể từ đầu năm, mức chênh lệch so với thời điểm trước Tết Nguyên Đán là 5 – 6%. Tương tự, dự án chung cư mới bàn giao The Park Home (Thành Thái, Cầu Giấy) cũng tăng giá khoảng 5%.
Tại Long Biên, căn hộ Phương Đông Green Home ghi nhận mức tăng 2% ngay trong quý đầu năm 2022, giá bán hiện tại từ 33 triệu đồng/m2. Ngay gần đó, dự án Rose Town (Ngọc Hồi, Hoàng Mai) từng được chủ đầu tư chào bán từ 1,8 – 2,4 tỷ/căn thì nay đã tăng lên mức 2,2 – 3,2 tỷ đồng/căn.
Ở khu vực quận Hà Đông, thị trường thứ cấp “tăng nhiệt” đáng kể khi nhiều căn hộ chuyển nhượng tại Dương Nội, La Khê, Vạn Phúc tăng giá tới vài trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Mặt bằng giá tại khu vực này đã đạt trung bình 33 triệu/m2.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, nổi bật là các chính sách siết chặt thủ tục pháp lý, tín dụng ngân hàng và quỹ đất ngày một cạn kiệt. Ngoài ra, chi phí đầu vào tại các dự án cũng bị “đội” cao do biến động từ giá đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công, từ đó tạo áp lực đẩy tăng giá chung cư.
Dự báo trong khoảng thời gian tới đây, phân khúc căn hộ trong khoảng tài chính từ 2 tỷ đồng sẽ gần như “biến mất” trên thị trường. Trong khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở thực vẫn luôn rất lớn, phân khúc căn hộ giá dưới 30 triệu lại ngày càng hạn chế hơn khiến tệp khách hàng này sẽ “mỏi mắt” tìm kiếm. Bởi vậy, các khách hàng tìm nhà ở tại các phân khúc trung cấp và bình dân nên có những quyết định kịp thời.
Bài toán tài chính thách thức doanh nghiệp
Vừa qua, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết ngành ngân hàng không hề “khóa, siết” tín dụng bất động sản, mà kiểm soát rủi ro trong hoạt động này.
Theo vị lãnh đạo, đối với bất động sản chỉ kiểm soát chặt với bất động sản có tính chất đầu cơ, phân khúc nhà nghỉ dưỡng, dự án cao cấp. Còn tín dụng đối với nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì luôn khuyến khích.
Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nguồn vốn trái phiếu chảy vào bất động sản trở nên khó khăn. Trong tháng 4, thậm chí không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu huy động vốn.
Thông tin từ Dân việt nêu, số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế (Ngân hàng MSB) cho thấy năm 2022 sẽ có khoảng 231.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Với tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua (chiếm xung quanh một phần ba giá trị phát hành), việc đáo hạn trái phiếu sẽ là thách thức mới của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.
Theo các chuyên gia, trong ba năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản với lượng phát hành của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Hiện tại, bên cạnh việc nắn dòng tín dụng bất động đi cho đúng hướng, việc kiểm soát mạnh trái phiếu doanh nghiệp nói chung và của lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đang được chú ý.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, dòng vốn ngân hàng như mạch máu của thị trường bất động sản. Ngay sau khi có thông tin siết van tín dụng thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng. Cụ thể, hiện nay là nhiều khu vực thị trường đứng yên, không có giao dịch.
Theo ông Hậu, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp nhiều cho nền kinh tế và kéo theo sự liên quan của nhiều ngành nghề. Do đó, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý thì nguy cơ xảy ra hiệu ứng domino tiêu cực cho nền kinh tế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị nên có chính sách kiểm soát tốt với những dự án “có vấn đề”, ví dụ dự án đầu cơ, tích trữ, mua gom đất, thổi giá… Còn những dự án tốt nên được thúc đẩy, khuyến khích để vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn và vừa giúp thị trường có thêm nguồn cung tốt.
Giá bất động sản có thể hạ nhiệt vào giữa năm 2023
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, giá bất động sản đang nằm ở trên đỉnh. Nếu so với thời 2009-2010, thị trường của hiện tại giống với giai đoạn trước ở hiện tượng giá cao nhưng độ nóng của thị trường lại khác nhau.
Ông Quang cho rằng, hiện tại, nhà đầu tư đã thông minh hơn. Họ không sẵn sàng mua hàng bất chấp tất cả hay giằng nhau mà mua. Họ thận trọng. Bài học từ trước đó khiến Nhà nước can thiệp từ từ thay vì như trước đây.
Trong khi đó, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho rằng, thị trường bất động sản của hiện tại không xảy ra bong bóng hay đóng băng như giai đoạn trước. Bởi thị trường đã minh bạch hơn rất nhiều, từ thông tin cho tới các sản phẩm. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái hơn rất nhiều.
Cũng theo ông Thành, các sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này hiện hữu hơn, thể hiện thông qua pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn 2010. Giá bất động sản giai đoạn này tăng giá là tăng giá trị thật, do hạ tầng phát triển, và chất lượng dự án tốt.
Dù thị trường có biến động thì những sản phẩm dự án có giá trị thực vẫn thanh khoản tốt. Không như giai đoạn 2010-2011, đa số dự án bất động sản đang còn nằm trên giấy, chưa đầy đủ pháp lý đã được tung ra thị trường giao dịch. Khi ấy, khách hàng đang mua sản phẩm hình thành trong tương lai mà chưa có giá trị hiện hữu. Nên khi Nhà nước siết tín dụng, nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh. Những sản phẩm không có giá trị hiện hữu khó thanh khoản.
Còn ở giai đoạn hiện tại, nếu có biến động thì kịch bản xấu nhất là hiện tượng cắt lỗ. Nhưng lợi thế với sản phẩm hiện hữu và pháp lý rõ ràng thì tình trạng đóng băng có thể diễn ra cục bộ ở địa phương hoặc trên 1 số phân khúc mà chắc chắn sẽ không lan rộng toàn thị trường. Yếu tố tích cực khác chính là Nhà nước đang kiểm soát rất tốt về lãi suất và lạm phát. Tuy nhiên, ông Thành dự báo, nếu giá bất động sản tăng và cao, đến giai đoạn nhất định, giá sẽ đi xuống. Mốc thời gian cho giá bất động sản hạ nhiệt có thể diễn ra vào giữa năm 2023.
Theo Sở TNMT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh những năm gần đây đều tăng cao hơn từ 50 – 60% so với bảng giá đất tối đa của tỉnh. Chính vì vậy, trước việc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp khu vực đô thị và nông thôn trên địa bàn, dự kiến giá đất tại khu vực này sẽ được tăng mạnh từ năm 2022.
Thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu với tiềm năng tăng trưởng mạnh Đầu tháng 11, sở Tài nguyên Môi trường (TNMT) tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã có báo cáo việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất các loại định kỳ 5 năm (2020-2024) áp dụng từ ngày 1/1/2022 đến 31/12/2024. Việc điều chỉnh giá đất này căn cứ vào tình hình thực hiện Bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (2020-2024) áp dụng trên địa bàn tỉnh, cũng như việc tổng hợp dữ liệu giá đất cụ thể các dự án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất các dự án giao đất, thuê đất và việc cập nhật bổ sung, đổi tên các tuyến đường mới hoàn thành trên địa bàn tỉnh trong năm 2020, năm 2021.
Chính vì thế, Sở TN-MT Bà Rịa – Vũng Tàu đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp (cây lâu năm, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản) khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn tỉnh; điều chỉnh tăng giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ.
Bên cạnh đó, Sở TN-MT cũng cho rằng cần điều chỉnh, sửa đổi, hoàn thiện một số nội dung cách xác định vị trí đất theo tuyến đường; điều chỉnh, bổ sung một số tuyến đường, đoạn đường, khu vực đã được đầu tư hoàn chỉnh, hoặc điều chỉnh đổi tên tuyến đường, điểm đầu, điểm cuối tuyến đường, điều chỉnh cấp loại đường, tuyến đường.
Thông qua sự góp ý của các sở, ngành địa phương, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã đề nghị Sở TN-MT bổ sung, hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất các loại định kỳ 5 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh, trình Hội đồng thẩm định.
Được biết, theo Sở TNMT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh những năm gần đây đều tăng cao hơn từ 50 – 60% so với bảng giá đất tối đa của tỉnh. Chính vì vậy, trước việc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp khu vực đô thị và nông thôn trên địa bàn, dự kiến giá đất tại khu vực này sẽ được tăng mạnh từ năm 2022. Đặc biệt, việc điều chỉnh giá đất được dự báo sẽ giúp thị trường bất động sản của tỉnh có lợi thế cạnh tranh.
Nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mới đây đã ra dự báo 6 xu hướng của thị trường bất động sản trong tương lai.
Thứ nhất, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục phát triển. Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ. Mô hình dự án bất động sản xanh, bất động sản sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư, do vừa đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai của người dân đô thị. Thứ hai, phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ Cách mạng Công nghiệp 4.0. Không gian làm việc đa năng, có thể vừa làm việc, vừa hội họp.
Cụ thể, bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quan tâm hơn đến yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe, sử dụng đa năng, linh hoạt hơn, như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi. Thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia. Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Thứ ba, phân khúc bất động sản logistics trong tương lai theo hướng phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh, ứng dụng Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư vào cấu trúc vận hành của các trung tâm logistics.
Thứ tư, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA, RCEP… Vì vậy, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục gia tăng. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư.
Thứ năm, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.
VNREA cũng dự báo phân khúc bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái, bất động sản năng lượng sẽ phát triển khi cơ chế, chính sách hoàn thiện cho loại hình bất động sản này.
Nguồn cung bất động sản tăng trưởng
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra dự báo, nhu cầu bất động sản giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục tăng trưởng. Dự báo này không chỉ căn cứ vào nền tảng tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, xu hướng tăng cường đầu tư, thương mại, mà còn dựa trên nhu cầu thực tế của người dân.
Thứ nhất, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, diện tích bình quân nhà ở đầu người cả nước đến năm 2025 phải đạt 27m2/người; đến năm 2030 phải đạt 30m2/người. Như vậy, trung bình mỗi năm phải xây dựng mới khoảng 60 triệu m2 nhà ở các loại. Thu nhập bình quân đầu người vào năm 2030 dự báo tăng lên 6.000 – 6.500 USD (gấp đôi so với hiện nay) sẽ tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Thứ hai, tuổi thọ bình quân tiếp tục tăng lên, trong giai đoạn 2021 – 2030 đạt 75 tuổi (cao hơn bình quân hiện nay là 74 tuổi) theo Chiến lược phát triển dân số đến năm 2030.
Thứ ba, tuổi làm việc được tăng lên sẽ gia tăng quy mô lực lượng lao động, dẫn tới nhu cầu bất động sản văn phòng, khu công nghiệp cũng như bất động sản nói chung cũng tăng.
Thứ tư, tốc độ đô thị hóa, tỷ lệ đô thị hóa cũng tăng khoảng 1%/năm tương ứng với 1 triệu dân đô thị gia tăng hàng năm. Đây là cơ sở quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị.
Tăng trưởng nhu cầu bất động sản không phát triển đồng đều
Một nhận định khác của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra, đó là tăng trưởng nhu cầu bất động sản sẽ không phát triển đồng đều với tất cả các thị trường và phân khúc bất động sản. Dự án bất động sản đảm bảo được các yếu tố tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, môi trường sống, học tập, làm việc an toàn, lành mạnh sẽ phát triển mạnh mẽ và là xu hướng nhu cầu xã hội trong tương lai.
Thị trường bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với sự hạn chế tài nguyên đất đai ở khu vực trung tâm, sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án bất động sản được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố, các đô thị vệ tinh, các đô thị nằm trong vùng kinh tế trọng điểm TP.HCM, Hà Nội, và bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng, đường cao tốc, các tuyến đường sắt đô thị. Cùng với việc hoàn thiện thể chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và tiếp tục cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện tăng nguồn cung bất động sản.
Để duy trì một đầu tàu kinh tế phát triển bền vững như TP Hồ Chí Minh, cơ sở hạ tầng luôn phải được ưu tiên và đi trước một bước.
Dù là địa phương đứng đầu cả nước về xuất khẩu (chiếm hơn 60%) nhưng cơ sở hạ tầng của TP Hồ Chí Minh vẫn bị đánh giá là chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển. Điều này đã gây cản trở sự kết nối vùng giữa TP Hồ Chí Minh với các tỉnh Bình Dương, Long An và Đồng Nai và cả đường Xuyên Á đi Tây Ninh, sang cả nước bạn Campuchia.
Trong nhiều dự án đang lên kế hoạch, Vành đai 3 được kỳ vọng sẽ giúp cho việc kết nối, lưu thông xuyên suốt, tạo ra lợi thế xuất khẩu hơn cho các doanh nghiệp, góp phần tạo động lực phát triển kinh tế vùng.
Với việc kết nối 5 đường cao tốc hướng tâm là TP Hồ Chí Minh – Trung Lương, TP Hồ Chí Minh – Mộc Bài, TP Hồ Chí Minh – Chơn Thành, TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây và Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3 không chỉ liên kết 4 địa phương mà còn giải quyết bài toán nối kết liên vùng.
Không gian đường Vành đai 3 tạo hành lang công nghiệp kết nối các kho cạn về cụm cảng biển, giúp giảm thời gian đi lại, tăng số vòng vận tải, giảm chi phí logistics và tạo lợi thế cạnh tranh.
Theo nhiều chuyên gia, để tạo đà tăng trưởng kinh tế cho đầu tàu phía Nam, Vành đai 3 cần một cơ chế đặc thù khi thực hiện. Trong đó, cơ chế về nguồn vốn sẽ giúp cho giai đoạn đầu tiên của dự án, giai đoạn bồi thường, giải phóng mặt bằng được thuận lợi và thông suốt bởi giai đoạn này cần tập trung khá nhiều về vốn.
Chỉ một cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây đi vào hoạt động, TP Hồ Chí Minh đã có những thời điểm tạo ra những bứt phá về kinh tế và giao thương với các tỉnh. Nhưng giờ đây cũng chính cao tốc đang khiến các nhà đầu tư đau đầu khi ngày càng quá tải.
Để duy trì một đầu tàu kinh tế phát triển bền vững như TP Hồ Chí Minh, cơ sở hạ tầng luôn phải được ưu tiên và đi trước một bước. Trong vòng 5 – 15 năm tới, cùng với việc khép kín đường Vành đai 2, xúc tiến làm đường Vành đai 4 và các công trình lớn khác như sân bay Long Thành và các đô thị vệ tinh, đường Vành đai 3 sẽ tạo xung lực phát triển rất lớn cho cả vùng kinh tế.